Hypotéka na družstevní byt

Hypotéka na družstevní byt

Zvažujete koupi bytu a naskytla se vám možnost koupit si družstevní byt? Pokud člověk nemá finanční hotovost ani případně jinou nemovitost, kterou by mohl ručit, jsou jeho možnosti financování nemovitosti omezenější než v případě koupě bytu v osobním vlastnictví.

Jaké jsou důvody toho, že úvěr na družstevní byt je složitější záležitostí než v případě úvěru na byt v osobním vlastnictví? Především za to může fakt, že si člověk nepořizuje byt jako takový, ale pouze podíl v bytovém družstvu. Pro banku je tento fakt právně neuchopitelným pojmem, což bohužel způsobuje, že hypotéky na družstevní byt buď vůbec neposkytují, a pokud je poskytnou, pak jen s celou řadou dalších podmínek.

Nyní si upřesníme, za jakých podmínek by půjčka na družstevní byt mohla klientovi poskytnuta. V první řadě nesmí na družstevním bytě váznout žádné dluhy, neuhrazené nájemné družstvu, exekuce či zástava nemovitosti. Dále by měl mít družstevní byt splacenou anuitu a mělo by být možné byt do roka převést do osobního vlastnictví.

Hypotéka na družstevní byt je během období, kdy je člověk majitelem členského podílu v družstvu (nikoliv bytu jako takového), financována tzv. předhypotečním úvěrem, který má vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka na družstevní byt. Poté, co se družstevní byt převede do osobního vlastnictví, je předhypoteční úvěr splácen formou hypotečního úvěru. Počítejte však s tím, že u předhypotečního úvěru je vyšší úroková sazba. Některé bankovní instituce nabízejí hypoteční úvěr ve výši 75 % zástavní hodnoty nemovitosti, jiné jen ve výši 50 % LTV. Výjimkou je pouze Komerční banka, která předhypotéku poskytuje i na 100 % tržní hodnoty nemovitosti. Více o bankách, které tyto možnosti nabízí, se dočtete níže.

Nyní by bylo vhodné upřesnit, které bankovní instituce půjčku nebo tzv. předhypotéku na družstevní byt poskytnou jen v případě, že je družstevní byt zajištěn jinou nemovitostí v osobním vlastnictví. Patří sem například Fio banka, Oberbank, Raiffeisenbank nebo UniCredit bank či Equa bank.

A které společnosti naopak předhypotéku nabízejí? Česká spořitelna svým klientům nabízí financování družstevního bytu klasickou hypotékou, avšak pod podmínkou, že předloží Smlouvu o úplatném převodu členských práv družstvu.

Hypoteční banka, ČSOB či Era Poštovní spořitelna družstevní byty financují za pomoci již zmíněného předhypotečního úvěru, který však poskytují pouze do 50 % LTV. Komerční banka, jak už je uvedeno výše, předhypoteční úvěr poskytuje až do 100 % LTV s maximální částkou do 3 milionů Kč. Pokud zažádáte o předhypotéku, pak je nutné ji splatit maximálně do jednoho roku poté, co je byt převeden do osobního vlastnictví.

Co dělat v případě, že vám předhypotéka byla poskytnuta, ale vám se nepodaří družstevní byt převést do osobního vlastnictví? Pro banky tento fakt představuje poměrně velký problém, jelikož již čerpáte předhypoteční úvěr, banka vám hypotéku neposkytne a pokud budete mít možnost, jak úvěr zajistit, pak vám ho banka převede na klasický účelový spotřebitelský úvěr. V opačném případě budete nuceni úvěr splatit do cca půl roku.

Aktuální výši úrokových sazeb si vypočítejte na hypoteční kalkulačce. Zjistěte si, která banka nabízí tu nejvýhodnější hypotéku.

V České republice je na trhu bytu spousta jednotek, které jsou v takzvaném družstevním vlastnictví.  Základní rozdíl v družstevním a osobním vlastnictví je ten, že při koupi družstevního bytu si majitel nekupuje samotný byt (bytovou jednotku), ale kupuje si podíl na celkové hodnotě domu. Je to družstevní podíl a kupující tak získá členství v družstvu. Samotný družstevní byt je ve vlastnictví družstva. Družstevník je pouze nájemcem daného bytu, nemůže byt prodat, může prodat pouze svůj podíl v družstvu, od kterého se pak odvíjí užívání daného bytu.To je důvod, proč bývají nabídky družstevních bytů finančně výhodnější, ale vše má své pro i proti.

Při koupi takového bytu na vás přechází nejen právo nájmu, ale také případné dluhy vůči družstvu, na což je třeba si dát předem pozor. Pokud se družstvo rozhodne o prodeji bytů do osobního vlastnictví, má nájemce výhradní právo k odkoupení bytu. Trochu komplikovanější je to v případě, pokud si chcete koupit družstevní byt na hypotéku. K takovému předmětu převodu (tedy k družstevnímu podílu) totiž není možno zřídit zástavu dle podmínek hypotečních bank. I tak ale mnoho bank vychází vstříc i klientům, kteří si kupují byt ve vlastnictví družstva, a poskytuje i speciální úvěry na koupi bytu v družstevním vlastnictví.

Výhoda družstevního bytu pak spočívá v jeho nižší ceně, převod práv na byt je rychlejší a méně formální, méně smluv a byrokracie.

Koupě družstevního bytu není klasická koupě, je to vlastně převod práv a povinností na nového člena družstva. Družstevník platí družstvu nájemné, které je ale vlastně to samé, jako platí vlastník při platbě společenství vlastníků jednotek. Jsou to zálohy na údržbu domu, záloha do fondu oprav, odpadové hospodářství a záloha na spotřebu vody, která je pak většinou zpětně vyúčtována.

Dříve bylo získání hypotéky na družstevní byt prakticky nemožné. Později banky začaly řešit i takové klienty. I když jsou banky dnes daleko opatrnější při poskytování úvěru, stále nabízejí za určitých podmínek možnost financování bytů i ve družstevním vlastnictví.

Samozřejmě, že nejjednodušší způsob je mít celou částku, za kterou je byt prodáván, naspořenou a nemuset si nic půjčovat. To ale většina z nás nemá, proto existují i další způsoby, jak na družstevní byt dosáhnout.

Je zde možnost dát do zástavy jinou nemovitost, než je ta kupovaná, protože družstevní byt není z pochopitelných důvodů možné zastavit. Takže pokud máte ve vlastnictví další nemovitost, můžete ručit jí, může to být i nemovitost někoho jiného (například někoho z rodiny), pokud vám k tomu dá souhlas a je ochotný podstoupit toto riziko. Pokud pak dojde k převodu družstevní nemovitosti do osobního vlastnictví, je možné převést zástavní právo z původní nemovitosti na novou.

Jestli je brzké době naplánován převod bytu do osobního vlastnictví, můžete dle odstavce výše nejdřív nechat zastavit jinou nemovitost a po převodu až pak novou. Nebo můžete požádat o takzvaný předhypoteční úvěr, kdy není zastavena žádná nemovitost a čeká se na převod do osobního vlastnictví kupovaného bytu. Tento úvěr má vyšší úrokovou sazbu a je to pro vás jen dočasné řešení, než budete moci získat klasickou hypotéku. Problém nastane v případě, když družstvo tento převod pozdrží, nebo úplně zastaví, vy jste vázáni smlouvou a pokud do určitého data nebudete moci svým bytem disponovat, může vám banka změnit úrokovou sazbu z předhypotečního úvěru na běžný spotřebitelský úvěr, na kterém zaplatíte ještě vyšší úroky a tato koupě se vám nakonec nemusí vůbec vyplatit.

Pokud nemáte jinou nemovitost, kterou byste mohli ručit, a ani se v brzké době neplánuje převod kupované nemovitosti do osobního vlastnictví, nezbývá než se poohlédnout po úvěru bez nutnosti zástavy. Je to nejkomplikovanější varianta, protože už nezbývá moc možností, jak si půjčku zařídit. Jestli máte stavební spoření a na něm naspořenou dostatečně velkou částku, může vám banka poskytnout úvěr do určité výšky bez nutnosti ručit nemovitostí. Jste ale omezeni právě tím stropem, takže dosáhnete pouze na levnější bydlení.

Družstvo nemá žádnou povinnost převést byty do osobního vlastnictví, takže pokud vy s tím počítáte, můžete být zklamáni a ničím si převod nevymůžete. V tomto ohledu je potřeba být při koupi opatrný. Dopředu je také dobré si zjistit, jaký je stav fondu oprav a jaké větší náklady se v budoucnu chystají, v jakém stavu nemovitost je, samozřejmostí je výše nesplacené anuity. Není od věci nahlédnout do dokumentů, které souvisejí s hospodařením družstva. Lépe se o všem informovat, než být později nepříjemně překvapen.

Pokud si chcete rychle spočítat výši hypotéky a měsíčních splátek, které jsou pro vás aktuální, můžete využít online hypoteční kalkulačku.